Quand on vit en Allemagne, une question revient souvent : « Puis-je encore investir dans l’immobilier français ? Et que se passe-t-il fiscalement ? »
La réponse dépend du lieu du bien — mais aussi de la fiscalité allemande, souvent méconnue… et pourtant bien plus favorable qu’on ne le pense.
Où vos loyers sont-ils imposés ?
La Convention fiscale franco-allemande est limpide : les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien.
- Un bien loué à Lyon → imposé en France
- Un bien loué à Francfort → imposé en Allemagne
Si vous vivez en Allemagne, vos revenus fonciers français restent imposables uniquement en France. Selon le § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG, vous n’êtes même pas obligé de les déclarer dans votre déclaration allemande. Une exception peu connue, mais parfaitement légale.
L’imposition des loyers français pour les non-résidents
En tant qu’expatrié en Allemagne, vous êtes non-résident fiscal français. Vos loyers perçus en France sont soumis à un impôt forfaitaire :
- 20 % jusqu’à 27 519 € de revenus imposables
- 30 % au-delà
S’y ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % en principe, mais seulement 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale allemande (exonération de CSG/CRDS).
La limite principale : même avec une bonne optimisation, votre fiscalité française restera de 27,5 % minimum. Et impossible de profiter d’un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
L’imposition des loyers allemands : un système bien plus favorable
En Allemagne, tout change. Les revenus locatifs sont ajoutés à votre revenu imposable global selon un barème progressif — mais la liste des charges déductibles est bien plus large :
- Intérêts d’emprunt
- Frais de notaire et d’agence
- Travaux d’entretien et de rénovation
- Assurances, taxes locales
- Et surtout : amortissement fiscal
Résultat : votre revenu net foncier peut rapidement devenir négatif, créant un déficit imputable sur vos autres revenus. Ce déficit génère un remboursement d’impôt, parfois de plusieurs milliers d’euros.
Exemple concret
Un appartement neuf acheté 500 000 € à Hambourg, dont 420 000 € amortissables :
- Amortissement : 5 % (régime dégressif) = 16 000 €
- Intérêts d’emprunt : 18 000 €
- Loyers perçus : 14 400 €
Déficit fiscal de 19 600 €. Au taux marginal de 45 %, le fisc allemand vous restitue plus de 8 820 € la première année.
Et à la revente ?
- En France : la plus-value est exonérée après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux)
- En Allemagne : exonération totale après seulement 10 ans de détention
France vs Allemagne : le tableau comparatif
| Critère | France | Allemagne |
| Taux d’imposition | 20–30 % + prélèvements sociaux | Barème progressif (jusqu’à 47 %), sans prélèvements sociaux |
| Déductibilité des charges | Limitée | Très large |
| Déficit foncier imputable | Non | Oui |
| Exonération plus-value | 22 ans / 30 ans | 10 ans |
| Amortissement fiscal | Non | Oui (2 à 10 %) |
En pratique, que retenir ?
- Si vous connaissez bien le marché français et avez accès à un crédit français : investir en France reste pertinent.
- Si vous cherchez à optimiser fiscalement vos revenus et réduire vos impôts allemands : l’immobilier allemand offre des leviers incomparables.
- Et rien n’empêche de diversifier : garder un bien en France pour la sécurité, et investir outre-Rhin pour la performance.
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